“定金”和“訂金”雖然只有一字之差，但其法律意義與法律后果卻大相徑庭，甚至有人根本不知道 “定金”和“訂金”這兩個讀音完全一樣的詞語存在著分別，事實上，人們在現(xiàn)實生活中對于定金、訂金、履約保證金、押金等混用、錯用的案例比比皆是。

　什么是“定金”

百科給出的解釋是“定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔保的擔保方式。給付定金的一方稱為定金給付方(下稱給付方)，接受定金的一方稱為定金接受方(下稱接受方)?！?/p>

對于買賣雙方來說，定金具有兩個作用，它不單可以作為合同成立的證明，還對合同起到擔保作用。

如雙方合同對違約的處理方法沒有明確約定時，若給付方違約時，無權(quán)要求接受方返回定金;若接受方違約，應雙倍返回給付方所支付的定金數(shù)。

　什么是“訂金”

“訂金”在法律上并沒有嚴格的界定，從文字的理解上來說，“訂”的含義是訂立、預訂之意。一般被視為預付款，即使認定為一種履約保證，這種保證也是單方的，它只對給付方形成約束，即給付方對接受方的保證。

若接受方違約，只能退回原訂金，得不到雙倍返還;若給付方違約，接受方會以種種理由把訂金抵作賠償金或違約金而不予退還。簡單來說，如果你簽訂的是 “定金”，若自己反悔了，之前支付的定金也將隨著全部“打水漂”，但如果對方違約了，你將得到雙倍的賠償;如果你簽訂的是“訂金”，若自己反悔了，扣除違 約金外，可以收回一部分或全部收回訂金，而如果是對方違約了，同樣也得不到雙倍的賠償。

知道了“定金”和“訂金”的區(qū)別之后，以后在購房預定過程中，支付的到底是“定金”還是“訂金”，一定要區(qū)分清楚，雖然讀音是一樣，但實際所起的作用是完全不同的。

但在某些情況下，這種“訂金”實際上相當于“定金”。

如，商品房買賣的實際操作過程中，當購房者選中自己滿意的樓盤，與開發(fā)商達成購買的初步意向后，開發(fā)商都會要求購房者簽訂一份《認購書》?！墩J購書》一般都對所購商品房的位置、面積、價款做出約定，同時還約定購房人應當交納訂金。如果買賣雙方在認購書中約定了：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，如因購房者違約造成，則訂金不予退還，如因開發(fā)商違約，則應雙倍返還訂金的條款，那么，此時“訂金”實際上即屬于“定金”的性質(zhì)，應當按照“定金罰則”進行處理。比較 高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣 合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立 的，出賣人應當將定金返還買受人?！?/p>

當然，并不是所有的“定金”都不能退還。

深圳中原地產(chǎn)提醒您：是否真正屬于定金，得看具體情況而不僅僅是文字。得看符不符合法律規(guī)定，是否符合定金不能退還的情況。定金在學理上主要分為立 約定金、成約定金、解約定金與違約定金四類。擔保法的司法解釋對此有詳細的條款予以描述，比較高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題 的解釋》第四條規(guī)定“因不能歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方應當返還定金”，應當就是從立約定金的角度來規(guī)范的;《商品房 銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預訂款性質(zhì)的費用。因此，如果購房客戶在商品房不符合銷售條 件的情況下交納了“定金”，那么向開發(fā)商要求無條件退還也是有法律依據(jù)的。

比如，這個案例：小梁和小韋準備2014年年底結(jié)婚，想買個婚房。2014年5月1日，小梁、小韋與某公司簽訂了一份《認購協(xié)議書》，并交了2萬元 定金。小梁和小韋說，在簽訂認購協(xié)議書之前，售樓人員告知他們房屋可于今年12月31日前交房，可付款后才得知交房時間是2015年12月31日。因交房 時間太遲，不符合他們原定的婚期，隨后他們到售樓部要求退還2萬元卻遭拒絕。(售樓部以他們簽訂的是“定金”而拒絕返還)

雙方遂鬧上法院。法庭上，小梁和小韋認為，他們交的2萬元為預付款，而某公司則堅持認為是定金。既然是定金，就只能根據(jù)誰有錯，誰違約來判定這筆錢 的歸屬。但法院認為，就目前的證據(jù)，不能得出認購書訂立時，小梁和小韋明知交房時間是2015年12月31日的結(jié)論。雙方因買賣合同條款未能協(xié)商一致，屬 于因不可歸責于雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的情形。法院判定，某投資公司應當返還2萬元定金給小梁和小韋。

　購房定金合同糾紛如何處理?

　　1、首先要確認協(xié)議的效力

如果合同無效，定金應該全部返還。例如：沒有經(jīng)濟適用房購買資格的購買未滿五的經(jīng)濟適用房協(xié)議應屬無效協(xié)議，因為經(jīng)濟適用房是保障性住房，是解決住房困難問題人的住房問題，是有資格準入性質(zhì)，特別是未滿五年的經(jīng)濟適用房只能賣給有經(jīng)濟適用房購買資格的人;

2、其次要確認協(xié)議有無有欺詐、重大誤解等情況

如果有，可以在簽訂協(xié)議之日起一年之內(nèi)請求人民法院撤銷，在協(xié)議撤銷后，定金應該全部返還。例如，如果賣家隱瞞房屋有重大安全隱患的情況，就屬于欺詐。

3、再次，協(xié)議合法有效的情況

在協(xié)議合法有效的情況下，就要確定誰是違約方，誰是守約方，給付定金的一方如果違約無權(quán)要回定金，收受定金的一方如果違約，應該雙倍返還定金。

　　4、確認買賣合同是否成立

如果只是簽訂了定金協(xié)議(比如定金支付書、房屋認購書等)，在定金協(xié)議約定的簽訂正式房屋買賣合同之前，如果因為買賣雙方關(guān)于買賣合同的具體條款沒有達到一致而導致買賣合同沒有成立，各不承擔違約責任，定金應該全部返還;

　5、謹慎簽訂定金協(xié)議

在沒有和賣家全部協(xié)商一致的情況下，不要給付定金，另外定金要直接給付給賣家，減少環(huán)節(jié)就是減少糾紛;購買期房可以不簽訂房屋認購書而直接簽訂商品房預售合同。

6、避免糾紛

為了避免發(fā)生糾紛，任何承諾比較好都要落實成書面的東西，個人簽字就生效，公司必須蓋單位的合同專用章才生效;錄音、證人證言都可以作為證據(jù)。

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