擁擠的中關(guān)村，一如往日的熱鬧非凡，圍繞電子產(chǎn)品零售而來的供應(yīng)者、購買者，已經(jīng)成為中關(guān)村比較重要的一部分。隨著政府主導(dǎo)的中關(guān)村核心區(qū)(中關(guān)村西區(qū))產(chǎn)業(yè)升級的推進(jìn)，包括電子賣場在內(nèi)的零售業(yè)態(tài)，成為不鼓勵發(fā)展的對象。

這一調(diào)整，將是中關(guān)村商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的一次重大挑戰(zhàn)。

再見中關(guān)村

早在2009年7月，中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的序幕已正式拉開。當(dāng)時(shí)海淀區(qū)政府頒布的《關(guān)于加快推進(jìn)中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告》中明確表示“不鼓勵電子賣場、商場(店)、購物中心、餐飲等業(yè)態(tài)在本區(qū)域內(nèi)發(fā)展”，研發(fā)中心類、創(chuàng)新類、科技金融類等業(yè)態(tài)成為鼓勵的對象。

業(yè)態(tài)調(diào)整不是行政命令所能一蹴而就的，時(shí)至今日，中關(guān)村西區(qū)的調(diào)整正在慢慢顯示出來。

劉開航是鏈家地產(chǎn)在中關(guān)村西區(qū)一家店鋪的店長，電子產(chǎn)品經(jīng)銷商是其租賃客戶的一部分，這部分業(yè)務(wù)占據(jù)這家店鋪20%左右的業(yè)務(wù)量，經(jīng)銷商會租賃該區(qū)域的住宅項(xiàng)目或商業(yè)項(xiàng)目，作為辦公地點(diǎn)。比較近，劉開航明顯感覺到政策帶來的變化。

“去年政策頒布以后，就開始有經(jīng)銷商從這里撤離。”劉開航說，根據(jù)他估計(jì)，已有5%左右的經(jīng)銷商從中關(guān)村離開。

經(jīng)銷商為零售店鋪提供貨源，他們往往會在中關(guān)村地區(qū)租一個(gè)地方作為辦公地點(diǎn)，除寫字樓外，周邊一些住宅項(xiàng)目也成為經(jīng)銷商集中的地方。業(yè)態(tài)調(diào)整政策頒布以后，一些規(guī)則也在悄然發(fā)生改變。

劉開航介紹，之前接受經(jīng)銷商租賃的住宅項(xiàng)目，開始實(shí)行“只出不進(jìn)”管理辦法。所謂“只出不進(jìn)”，是指已經(jīng)入住的經(jīng)銷商可以從這里撤離，但不再接受新的經(jīng)銷商來此租賃房屋作為辦公地點(diǎn)。

這顯然是住宅項(xiàng)目物業(yè)公司配合政府實(shí)行的一種緩慢清理的方式。據(jù)了解，沁園公寓、紫金莊園等項(xiàng)目已經(jīng)開始實(shí)行這一做法。

劉開航表示，以沁園公寓為例，一個(gè)140多平方米的房子，租給經(jīng)銷商價(jià)格為7500元-8500元/月，現(xiàn)在只能作為居住用途出租，價(jià)格約為7000元-8000元/月。租賃價(jià)格出現(xiàn)百元左右的下降，而且業(yè)主開始需要負(fù)責(zé)房屋設(shè)備的維修，居住需求的租賃時(shí)間也沒有商家穩(wěn)定。

被卡住的商戶

文件頒布以后，中關(guān)村西區(qū)的商業(yè)格局開始改變，商戶劉明正是尷尬局面的親歷者之一。

劉明從一家理工科大學(xué)博士畢業(yè)后，來中關(guān)村創(chuàng)業(yè)了3年，做電腦硬件，還做高性能計(jì)算、軟件開發(fā)等研發(fā)類業(yè)務(wù)，原來在E世界注冊有一家公司，在海龍也注冊有一家公司。

后來在海龍注冊的那家公司越做越大，因?yàn)镋世界的辦公場所更大，去年，劉明打算把海龍注冊的公司搬到中關(guān)村E世界。于是他就把在E世界的公司先搬走，也把海龍的公司遷出。結(jié)果正在此時(shí)，中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整文件出臺，中關(guān)村E世界和海龍不再允許硬件銷售類公司新進(jìn)。

結(jié)果，劉明被卡在了中間：海龍那家公司無法搬遷到中關(guān)村E世界了，因?yàn)椴荒茏?；而海龍又回不去了?/p>

劉明只好在中關(guān)村E世界旁邊另找一處不屬于中關(guān)村西區(qū)的地方，將原來海龍的公司搬進(jìn)去。但原本賣電腦硬件的業(yè)務(wù)就無法在E世界做了，開展經(jīng)營活動不方便，也不好聚集人氣。

劉明就只好找E世界商量，E世界也沒有辦法，就讓劉明等候。劉明一等就是一年。

劉明介紹，中關(guān)村西區(qū)產(chǎn)業(yè)升級文件下來之后，被解讀了很多次。2010年1月，整個(gè)E世界都不允許做硬件的進(jìn)入了，只有部分有生產(chǎn)能力、自主品牌的大硬件公司例外，如愛國者；2010年1月之后，又變成6樓以下還允許賣硬件的進(jìn)來。但公司名字必須是商貿(mào)有限公司，而劉明的公司有兩成的業(yè)務(wù)是軟件開發(fā)和高性能計(jì)算等，叫商貿(mào)公司顯然不合適，特別是在對外洽談業(yè)務(wù)的時(shí)候。于是劉明還是不能將注冊地搬回E世界6樓以下。而E世界6樓以上的單位要注冊公司，就要取消增值稅資格，也就意味著不能做商業(yè)貿(mào)易。

目前硬件公司要進(jìn)入中關(guān)村西區(qū)，必須要有生產(chǎn)能力、自主品牌，眾多經(jīng)銷商已經(jīng)無法進(jìn)入。

劉明一直也是沿著向研發(fā)類公司完全轉(zhuǎn)型的路子走的。但劉剛畢業(yè)3年，研發(fā)的業(yè)務(wù)不能養(yǎng)活整個(gè)公司，還要搞硬件來幫助公司盈利。劉一直不愿意更名商業(yè)貿(mào)易公司，叫科技公司的原因也是劉的志向是做研發(fā)為主。

劉明說，他能理解中關(guān)村西區(qū)轉(zhuǎn)型的迫切心情，但將來公司做大了，中關(guān)村西區(qū)歡迎他，他也不回去了。這種一刀切的作風(fēng)讓他有些難以接受，他原本是希望伴隨著中關(guān)村西區(qū)一起成長的。