雄安新區(qū)規(guī)劃的發(fā)布，規(guī)格之高、立意之遠(yuǎn)已經(jīng)使其成為了房地產(chǎn)行業(yè)2017年度的頭等大事，也將在未來五到十年內(nèi)深刻影響中國房地產(chǎn)和國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變革的走向。本文從城市發(fā)展模式角度探討新區(qū)商業(yè)未來發(fā)展的可能性，探尋雄安新區(qū)商業(yè)市場的機會，于不確定中尋找確定的力量。

一 市場分析1. 改革開放攻堅階段的國家級戰(zhàn)略布局

雄安新區(qū)的規(guī)劃一方面是津京冀協(xié)同發(fā)展，激活北方經(jīng)濟的破局之舉；另一方面是國家戰(zhàn)略層面上，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展模式，探索新型增長極的重要舉措。正如改革開放之初，深圳作為市場經(jīng)濟的實驗田，成為了開放的窗口。深圳和珠三角的崛起并不單單是一個城市群的崛起，而是一種經(jīng)濟模式的崛起。而今改革開放進入攻堅階段，投資、出口驅(qū)動不足，消費崛起緩慢。如何擺脫對房地產(chǎn)的依賴，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型關(guān)系到國脈民生，這是“千年大計”的出發(fā)點。雄安新區(qū)承載的主要使命就是創(chuàng)新，突破傳統(tǒng)工業(yè)化和土地開發(fā)的路徑依賴，建立創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)聯(lián)動體系，探索產(chǎn)業(yè)升級帶動經(jīng)濟發(fā)展新模式，成為中國經(jīng)濟的破局點。

2. 國家賦能的產(chǎn)業(yè)落地模式——高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，基建、科研先行

雄安新區(qū)將實現(xiàn)一種以強大的行政力量為支撐的產(chǎn)業(yè)落地模式。國家級戰(zhàn)略布局的規(guī)格，決定著雄安的崛起，將不同于以往任何一個城市新區(qū)。以創(chuàng)新為核心的規(guī)劃，首先是在模式上的創(chuàng)新，借行政手段快速實現(xiàn)基建和科研力量的導(dǎo)入，為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的落地夯實基礎(chǔ)。未來園區(qū)將以高附加值服務(wù)業(yè)和高附加值制造業(yè)為主導(dǎo)，逐步發(fā)展成中國最具活力的創(chuàng)新區(qū)。新區(qū)規(guī)劃發(fā)布兩周內(nèi)，已有32家央企表態(tài)將以行動支持，其中基建、科研、金融服務(wù)機構(gòu)占主導(dǎo)力量。

3. 軌道交通、公路、航空立體發(fā)展，商業(yè)邊界延展性極強

廊涿固保城際鐵路、京霸高鐵、第二機場的規(guī)劃，既是對雄安新區(qū)規(guī)劃的預(yù)告，又是其戰(zhàn)略落地的重要保障。目前新區(qū)與天津的交通連接相對便利，與北京的交通連接主要依托大廣高速和京港澳高速。預(yù)計初期商業(yè)輻射范圍主要以新區(qū)及周邊縣市為主，如保定、霸州、高碑店、任丘等，輻射半徑在50km左右，主要依托高速通勤；中遠(yuǎn)期隨著城際鐵路和京霸高鐵的開通，商業(yè)輻射范圍將進一步擴大到北京、天津，成為京津冀居民微度假的首選地。第二機場的落地，將為新區(qū)提供便捷的對外交流途徑，吸引全球創(chuàng)新人才。屆時新區(qū)商業(yè)將不僅僅服務(wù)于京津冀城市圈，同時會成為國內(nèi)外標(biāo)志性的商務(wù)中心，帶動商務(wù)型消費發(fā)展。

京津冀地區(qū)城際鐵路網(wǎng)規(guī)劃示意圖

4. 商業(yè)輻射人口規(guī)模可達500-600萬，最終形成以遷入人口為主的高知高活力地區(qū)

新區(qū)人口規(guī)?？蛇_500-600萬人，類型多元。前期以來自于北京的產(chǎn)業(yè)遷入人口和本地人群為主，中遠(yuǎn)期內(nèi)將以“科技之城”、“創(chuàng)新之城”的姿態(tài)在全國，甚至世界范圍內(nèi)吸引人才，成為具備高活力的移民城市，并衍生出大量商務(wù)型流動人口。

起步階段

未來5-10 年，雄安新區(qū)將率先引入北京部分科研院所、國企，以現(xiàn)代化城市規(guī)劃理念統(tǒng)籌，建成綠色智慧新城、生態(tài)城市，并打造快捷高效交通網(wǎng)絡(luò)，快速連接北京。該階段規(guī)劃面積為100 平方千里，人口約為100萬人，多為北京遷移人口，以非京籍高知青年和年輕家庭為主，本地原住民為輔。

中期階段

未來10-20年，新區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)完成。高新企業(yè)進駐，并孕育若干創(chuàng)新型企業(yè)，成為中國創(chuàng)新經(jīng)濟示范區(qū)。教育、醫(yī)療等資源大規(guī)模從北京向新區(qū)轉(zhuǎn)移，以保障優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)。該階段規(guī)劃面積為200平方公里，人口約200-300萬人。成為全國范圍內(nèi)的移民城市，商務(wù)交往人群大量涌現(xiàn)。

遠(yuǎn)期階段

20年后，新區(qū)將成為中國最具活力的新興城市，與北京、天津共同形成京津冀分工明確的三極，三極共同拉動北方地區(qū)經(jīng)濟增長。該階段控制規(guī)劃面積為2000平方公里，人口約為500-600萬人。

二 商業(yè)機會研判1. 零售型商業(yè)市場容量巨大，可達600萬㎡

雄安新區(qū)的零售型商業(yè)市場將伴隨產(chǎn)業(yè)和城市共同崛起。一方面充足的零售型商業(yè)配套是城市吸引人口，提高居民生活品質(zhì)和幸福感的必要設(shè)施；另一方面，零售型商業(yè)可創(chuàng)造大量的工作崗位，豐富就業(yè)類型和人口層次，是城市實現(xiàn)繁榮的重要基礎(chǔ)。雄安新區(qū)的崛起是一座新城從無到有的崛起，勢必伴隨著城市商業(yè)的共同繁榮。從人口規(guī)模出發(fā)，保守估計，未來城市零售型商業(yè)市場容量可達600萬㎡，相當(dāng)于40座萬達廣場。

案例

馬恩拉瓦萊：由商業(yè)催發(fā)的內(nèi)涵式新城繁榮

20世紀(jì)60年代，巴黎地區(qū)在城市化加速發(fā)展的過程中，出臺了新城政策。馬恩拉瓦萊新城是巴黎地區(qū)的五個新城之一，由來自三個省的26個市鎮(zhèn)組成。1969年正式開工，分四個區(qū)漸次建設(shè)。在第一區(qū)的建設(shè)中大量開發(fā)住宅，外部移民大規(guī)模涌入。商業(yè)配套不足，生活質(zhì)量受限。就業(yè)崗位的不足進一步加劇了居民工作與居住的失衡，一度陷入發(fā)展困境。在后續(xù)的建設(shè)中，明確了以第三產(chǎn)業(yè)為主的規(guī)劃思路。加大了片區(qū)的商業(yè)服務(wù)和休閑娛樂功能，引入迪士尼主題樂園、大型購物中心，使其旅游人口不斷增加。至今，歐洲谷購物中心、迪士尼樂園、迪士尼影城都是巴黎都市圈極具吸引力的度假目的地。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為馬恩拉瓦萊地區(qū)提供了充足的就業(yè)崗位，在社會、經(jīng)濟、稅收方面產(chǎn)生了巨大的收益，使新城步入健康的內(nèi)涵式發(fā)展階段。

2. 社區(qū)商業(yè)充分發(fā)展，主題商業(yè)精彩紛呈

雄安新區(qū)的商業(yè)發(fā)展預(yù)計將沿襲城市規(guī)劃的前瞻性，突破傳統(tǒng)城市漸進式的商業(yè)發(fā)展規(guī)律，快速度過單一型核心商圈階段，形成多區(qū)域中心型的商圈結(jié)構(gòu)。社區(qū)商業(yè)充分發(fā)展、主題型商業(yè)區(qū)域聚集，精彩紛呈。

早期伴隨城市基建的發(fā)展和首批人口的導(dǎo)入，以服務(wù)型的社區(qū)配套為主，街鋪、小型社區(qū)中心、超市賣場先行入市。5-10年內(nèi)，隨著產(chǎn)業(yè)和人口的導(dǎo)入，一站式綜合型購物中心入市，形成早期的核心商圈，本地化消費習(xí)慣初步形成。交通條件成熟催發(fā)雄安出現(xiàn)超級地區(qū)中心，成為泛京津冀地區(qū)微度假目的地。2026年后，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)凸顯，常住人口規(guī)模迅速壯大，商務(wù)交往型人群不斷增長。消費者整體呈現(xiàn)多元化、年輕化、高知化特點。主題型商業(yè)聚集，形成區(qū)域多中心型商圈結(jié)構(gòu)。路網(wǎng)細(xì)密，社區(qū)商業(yè)充分發(fā)展，主題型商業(yè)如生活方式中心、家庭休閑中心等擔(dān)當(dāng)主流。

3. 存在“反磁吸”型商業(yè)機會

消費層面，雄安新區(qū)有望形成津京冀都市圈的新極值。一方面，雄安新區(qū)臨近北京、天津、保定、石家莊，四個人口逾千萬的超級城市，基礎(chǔ)需求旺盛；另一方面，由于北京強大的虹吸效應(yīng)，保定、石家莊及冀內(nèi)其他地市消費外溢嚴(yán)重，城市自身商業(yè)發(fā)展滯后，而北京的承載能力卻瀕臨極值。雄安新區(qū)作為從零開始的理想城市，在規(guī)劃上有較大的想象空間，且城市風(fēng)貌自身也將具備較強的話題性和吸引力。此外，依托白洋淀優(yōu)越的自然資源，微度假型商業(yè)基礎(chǔ)堅實。反磁吸型的商業(yè)繁榮有望成為雄安的第二張城市名片。

案例

一山新城：被商業(yè)反哺的城市發(fā)展

一山新城位于韓國首爾西北方向，早期以農(nóng)業(yè)為主，1988年被定位首爾衛(wèi)星城啟動建設(shè)，主要發(fā)展花卉、會展業(yè)。2005年開始建設(shè)韓國最大的街區(qū)型購物中心Lalesla，廣泛受到年輕人歡迎，使一山新城成為了聞名首爾的購物目的地。后又陸續(xù)建成韓流文化聚集地“韓流塢”、主題樂園One Mount等，使其成為了集購物、娛樂、度假為一體的文化新城。2010年被評為世界十大活力城市。商業(yè)的聚集成為了一山新城發(fā)展的加速器，使其走上世界舞臺。

4. 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式迎來創(chuàng)新機會

雄安新區(qū)的規(guī)劃以探索新型經(jīng)濟增長模式為出發(fā)點，預(yù)計在城市控規(guī)、土地出讓方式方面將有重大調(diào)整。以住宅養(yǎng)商業(yè)的傳統(tǒng)開發(fā)模式有可能遭遇挑戰(zhàn)。而作為國家級戰(zhàn)略新區(qū)，金融創(chuàng)新方面或有突破。同時，近五年隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的逐漸成熟，和在資產(chǎn)證券化方面的持續(xù)探索，已形成購物中心運營、估價、金融人才的初步儲備。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式方面的金融創(chuàng)新有望在雄安新區(qū)找到突破口。

風(fēng)險與策略提示

雄安新區(qū)高規(guī)格規(guī)劃下的歷史性機遇不言而喻，在雄安的商業(yè)布局屬于一種戰(zhàn)略性投資，機遇與風(fēng)險并存。RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心提示大家，在密切關(guān)注投資機會的同時，可從以下三個方面進行風(fēng)險防范：

進入時機

雄安新區(qū)進入時機的選取，是一種對政策風(fēng)險與市場風(fēng)險的平衡。新區(qū)的早期啟動對政策性的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入依賴性較強，進入過早面臨消費人口支撐不足的問題，進入過晚則面臨地價與市場先機的雙重?fù)p失。開發(fā)商需密切關(guān)注產(chǎn)業(yè)落地進展，結(jié)合自身資金實力，選取最適合自己的進入時機。

投資模式

在雄安新區(qū)的披露信息中，政府的去地產(chǎn)化決心明確。土地出讓模式和控規(guī)要求上，很可能出現(xiàn)重大變革。在開發(fā)模式、租售策略的選擇上，企業(yè)需在新規(guī)則下突破路徑依賴，實現(xiàn)商業(yè)模式的創(chuàng)新升級。

商業(yè)規(guī)劃

雄安新區(qū)屬于規(guī)劃產(chǎn)物，與北京天津呈三角支撐卻并不相連。沒有任何產(chǎn)業(yè)和商業(yè)基礎(chǔ)作為參照，這將為開發(fā)商對消費市場的判斷提出巨大挑戰(zhàn)。保守策略下，企業(yè)早期可以從基礎(chǔ)型的社區(qū)商業(yè)角度進行配套和市場測試，在產(chǎn)業(yè)信號明確后進行主題型商業(yè)和地區(qū)中心型商業(yè)的布局。